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購屋預算規劃完整指南
頭期款、月供、緩衝金，三個數字決定你買得起什麼
購屋預算頭期款房貸試算自備款首購
先確認三個關鍵數字
買房前最重要的功課不是找房，而是搞清楚三個數字：①自備款（頭期款）能拿出多少；②每個月最多能負擔多少還款；③過戶後還剩多少緩衝金。這三個數字決定你的購屋總預算上限。
自備款至少要準備多少？
- 1一般貸款最高 8 成，自備款至少 2 成（例：買 1,000 萬的房，需備 200 萬頭期款）
- 2申請新青安貸款，首購族最高可貸 9 成，自備款可降至 1 成，但月供壓力較大
- 3頭期款以外，還需備代書費（1–3 萬）、登記規費（房地現值 × 0.1%）、仲介費（成交價 1–2%）、履約保證費（0.04–0.06%）
- 4以上費用合計約為房價的 2–4%，建議另外保留 50–100 萬緩衝金，過戶後不至於彈盡糧絕
公式：購屋總預算 ≈ 自備款 ÷ 0.2（假設貸 8 成）。例如存款有 300 萬，自備款用 200 萬，則總預算約 1,000 萬，另 100 萬做稅費與緩衝。
月供壓力怎麼估？
財務顧問通常建議：每月房貸還款不超過家庭月淨收入的 40%。以雙薪家庭月入 12 萬為例，月供上限約 4.8 萬元。按本息均攤、利率 2%、30 年期計算，4.8 萬月供對應的貸款金額約 1,300 萬，也就是說總預算上限約為 1,300 萬 ÷ 0.8 = 1,625 萬。
不同貸款金額的月供試算（利率 2%，30 年期）
| 貸款金額 | 月供（約） | 建議月收入下限 |
|---|---|---|
| 500 萬 | 1.85 萬 | 4.6 萬 |
| 800 萬 | 2.96 萬 | 7.4 萬 |
| 1,000 萬 | 3.70 萬 | 9.3 萬 |
| 1,300 萬 | 4.81 萬 | 12.0 萬 |
| 1,500 萬 | 5.55 萬 | 13.9 萬 |
自備款從哪裡來？
- 1本人存款（最常見，銀行核貸時會查看存款流向，需有 3–6 個月以上紀錄）
- 2父母贈與：每人每年贈與免稅額 244 萬，超過需申報贈與稅
- 3勞退帳戶（民國 93 年後新制）：符合條件可提前領取
- 4保單借款：以人壽保單現金價值借款，利率約 3–4%
- 5股票或基金變現：需注意時間點，避免在市場低點被迫出清
不建議用信用貸款或信用卡預借現金湊頭期款。銀行在核貸時會查聯徵，若發現申請人近期有大額信貸紀錄，核貸成數可能降低甚至被拒。
購屋預算規劃步驟
- 1STEP 1：盤點流動資產（可動用存款、股票等），確認可用自備款金額
- 2STEP 2：計算每月淨收入，乘以 40% 得出月供上限
- 3STEP 3：用月供上限反推最高貸款金額（用房貸試算工具）
- 4STEP 4：自備款 ÷ 0.2 = 預算上限；貸款金額上限取兩者較低值
- 5STEP 5：預算確認後，保留至少 50 萬作稅費、代書費、搬家費緩衝
本文依現行台灣法規整理，如有法規變動，請以政府機關公告為準。 利率及稅率數字僅供參考，實際條件依各機構規定。