常見問題 FAQ

第一次買房要準備多少錢？

除頭期款外，還需準備代書費（約 1–3 萬元）、登記規費（房地總價約 0.1%）、仲介服務費（買方通常為成交價 1–2%）、履約保證費（成交價約 0.04–0.06%）及搬家費用等。合計費用通常為房價的 2–4%，建議至少多備 50–100 萬緩衝。

房自備款至少要準備多少？

一般房貸最高貸款成數為 8 成，自備款至少需 2 成。若申請新青安貸款，首購族最高可貸 9 成（依銀行審核），自備款可降至 1 成。但自備款越低，每月還款壓力越大，建議至少準備 2 成較為穩健。

新青安貸款條件有哪些？

新青安優惠房貸（2023年推出）主要條件：①首次購屋（名下無不動產）②自住用途 ③貸款金額上限 1,000 萬元 ④貸款年限最長 40 年（含 10 年寬限期）⑤利率由政府補貼，實質利率約 1.775%（依各銀行及當期公告為準）。申請需透過銀行送件，實際條件以財政部及各行庫公告為準。

買房一定要找房仲嗎？

不一定。有仲介的優點：協助議價、查驗產權、簡化流程；缺點：需支付買方服務費（通常 1–2%）。自行買賣（屋主直售）可省下這筆費用，但需自行處理產權調查、簽約、履保等事宜，建議委請自行信任的代書協助，避免糾紛。

斡旋與要約有什麼差別？

斡旋金：先支付一筆金額給仲介，若賣方接受出價即視為雙方有意向；若談判破局，金額退還。要約書：書面承諾書，無需支付金額，賣方接受即成立買賣契約。兩者均具法律效力，要約書對買方資金壓力較小。依《不動產經紀業管理條例》，房仲不得強迫選擇斡旋金方式。

預售屋和成屋有什麼差別？

預售屋在建物未完工前即開始銷售，優點：總價較低、可選格局客變；缺點：需等待2–5年交屋、有建商倒閉風險。成屋（含新成屋與中古屋）可立即看屋入住，缺點是選擇空間有限且通常較貴。選擇關鍵：資金調度能力、對等待的接受度、建商信譽。

預售屋可以換約轉賣嗎？

依2023年施行《平均地權條例》修正：預售屋原則上禁止轉賣（換約），除非符合特定例外情形（如非自願性換約，且需向主管機關申報）。違規最高可處 50–300 萬元罰款。購買預售屋前應充分了解此規定，以免觸法。

預售屋履約保證是什麼？

預售屋履約保證共有 5 種方式：①不動產開發信託 ②價金返還保證 ③價金信託 ④同業連帶擔保 ⑤公會辦理連帶保證保險。其中「不動產開發信託」與「價金信託」對購屋人保障最高。選購前務必確認建商採用哪種方式，並確認信託機構的公信力。

買預售屋最需要注意哪些風險？

主要風險：①建商財務問題（爛尾樓）②交屋品質不如預期 ③工期延誤 ④客變限制 ⑤交屋後房市下跌。降低風險方法：選擇有歷史紀錄的建商、確認履約保證方式、仔細閱讀買賣契約（特別是違約條款）、確認客變截止時間。

預售屋客變是什麼？截止時間是？

客變（客戶變更）指購屋人在建物完工前，依契約約定申請更改室內格局、水電配置、材料升級等。各建商截止時間不同，通常為施工特定階段前（如鋼筋結構完成前）。費用依工項計算，部分調整需加收費用。購屋時應在契約中確認客變截止期限和費用。

中古屋和新成屋怎麼選？

新成屋：建材設備較新、貸款成數較高；缺點是價格高，鄰居與社區管理未知。中古屋：可實際看屋評估、社區生活較成熟、總價較低；缺點是可能有老化問題需翻修。核心選擇依據：預算、對翻修的接受度、所在區域的新屋供給量。

中古屋有哪些潛在問題需要注意？

主要潛在問題：①漏水（查看天花板、牆壁水漬）②壁癌（牆面白色粉末狀凸起）③海砂屋（使用海砂建材，結構脆化）④輻射鋼筋屋（1980年代特定批次鋼筋）⑤違建加蓋 ⑥管線老化 ⑦傾斜問題。可委請專業驗屋公司在購買前進行檢測。

中古屋貸款成數比新屋低嗎？

一般而言，屋齡較高的中古屋（尤其超過 30 年）銀行核貸成數可能較新屋低，通常 7 成左右，視建物狀況與地段而定。此外，超過特定屋齡的建物，銀行可核貸年限也會縮短。建議購買前先詢問銀行估價，確認可貸金額與頭期款缺口。

看中古屋時最重要的事是什麼？

必查清單：①帶手電筒查天花板、牆角、浴廁漏水 ②水壓測試（全開水龍頭測試）③電器插座測試 ④門窗開關是否順暢 ⑤詢問是否有凶宅紀錄（可查法院判決書）⑥查謄本確認產權乾淨 ⑦確認公共設施、管委會規範 ⑧了解建物屋齡與建商資訊。

買中古屋需要繳哪些稅費？

買方需繳：①契稅（買賣價格 × 6%，建物部分）②印花稅（小額）③代書費 ④登記規費（房地總價約 0.1%）⑤仲介費（若透過仲介）。土地增值稅由賣方繳納（買方有時會被要求分擔）。房地合一稅為賣方稅，與買方無關。

房貸最高可以貸幾成？

依央行 2024 年規定：①名下無房貸者：一般最高 8 成 ②有一筆房貸者：最高 7 成 ③有二筆以上房貸者：最高 6 成 ④豪宅（總價或單坪超過一定門檻）：最高 6 成。首購自住族申請新青安貸款最高可達 9 成，以銀行審核為準。

新青安貸款利率多少？怎麼申請？

新青安優惠房貸為政府補貼方案，實質利率約 1.775%（依財政部公告浮動調整），最長 40 年、含 10 年寬限期。申請資格：首次購屋、自住、房屋總價上限依地區而定、貸款上限 1,000 萬。申請時向承辦銀行提出，備妥薪資證明、戶籍謄本等文件，由銀行統一向財政部申請。

房貸選固定利率還是機動利率？

固定利率：前幾年利率不變，規劃較穩定；但通常比機動利率初期高。機動利率：隨央行基準利率調整，升息時還款壓力增加，但現階段多數房貸產品為機動利率。建議：若對利率波動敏感、薪水較固定，可選 2–3 年固定後轉機動的搭配方案，兼顧安全與彈性。

什麼是寬限期？要不要申請？

寬限期（Interest-Only Period）指前幾年只還利息、不還本金，降低初期月繳壓力。缺點是期滿後本金未減少，月繳會大幅提高，且總利息支出也較高。適合對象：初期資金壓力大、有把握在期滿前增加收入或轉賣的人。不適合：計畫長期自住、不確定未來收入的人。

如何計算每月應繳房貸金額？

本息均攤公式：月繳 = 貸款金額 × 月利率 × (1+月利率)^期數 ÷ [(1+月利率)^期數 - 1]。例如：貸款 800 萬、利率 2%、30 年期（360 期）→ 月繳約 2.96 萬元。可使用本站房貸試算工具快速計算，建議月供不超過家庭月收入 40%。

土地增值稅是什麼？由誰繳納？

土地增值稅（簡稱土增稅）是對土地漲價部分課稅，稅率依漲幅而定（20%–40%），一般由賣方繳納。自用住宅優惠稅率 10%，每人一生只能用一次（適用條件：本人、配偶或直系親屬持有並設籍）。買方有時會被要求分擔，此屬契約協商事項，法律上應由賣方負擔。

房地合一稅稅率是多少？

房地合一稅（2.0版，2021年7月後適用）依持有年限課稅：持有未滿 2 年：45%、持有 2–5 年：35%、持有 5–10 年：20%、持有超過 10 年：15%。自住房地優惠：持有並設籍 6 年以上，獲利 400 萬以內免稅，超出部分稅率 10%。非個人（公司）稅率另計。

自住房地合一稅有哪些優惠？

自住優惠適用條件：①個人名義 ②自用住宅（本人、配偶或未成年子女設籍）③持有且設籍滿 6 年 ④出售前 6 年沒有出租或供非自住用途。符合條件者：400 萬以下獲利免稅，超過部分按 10% 稅率課稅。注意：每人每 10 年只能適用一次。

房屋稅每年要繳多少？

房屋稅依「房屋評定現值」課稅，非以市場價格計算。自住用途稅率 1.2%（2 戶以內），非自住稅率 2–4.8%（依縣市規定不同）。房屋評定現值通常遠低於市價，以台中市普通公寓為例，評定現值約為市價 10–20%，實際房屋稅負擔相對不高。

買房需要繳哪些一次性稅費？

買方需繳：①契稅：建物現值 × 6%（約數萬至十多萬）②印花稅：契約金額 × 0.1%（通常數千元）③代書費：1–3 萬元 ④登記規費：房地評定總價 × 0.1%。土地增值稅、房地合一稅由賣方負擔。仲介費買方通常 1–2%，若自行找屋主則不需付。

賣房要繳哪些稅？

賣方主要稅費：①房地合一稅（依持有年限 15%–45%，自住有優惠）②土地增值稅（依地價漲幅 20%–40%，自住 10% 優惠稅率）③財產交易所得稅（若房地合一稅已課，通常免重複計算）。此外，仲介費（賣方通常 2–4%）與代書費也是主要費用。

委託房仲賣房費用是多少？

房仲服務費依委託方式不同：①專任委託：賣方通常 2–4%，仲介全力推廣 ②一般委託：賣方通常 1–3%，但仲介投入較少。加上買方服務費 1–2%，整體仲介費約為成交價 3–6%。部分仲介公司費率固定（如信義房屋買賣方各 1%），建議多家比較。

如何定一個好的賣房價格？

定價策略建議：①查詢附近相同條件（坪數、屋齡、樓層）實價登錄成交價（近半年） ②委請至少 2–3 家仲介提供估價報告 ③考量持有稅費與急迫性 ④初始開價可預留 5–10% 議價空間。定價過高會拖長銷售期，定價合理往往成交快、壓力小。

賣房前需要整修嗎？

不一定要大整修，但建議：①基礎整潔（牆面補漆、清潔到位）可有效提升印象 ②修復明顯瑕疵（漏水、破損門窗）③「居家布置」（Home Staging）效果明顯，可加速成交 ④老屋局部翻新（廚房、浴廁）CP值較高。大型裝潢費用難以反映在售價，通常不建議。

賣房的履約保證是必要的嗎？

雖非法律強制，但強烈建議使用。履約保證（價金信託）的作用：買方款項先存入第三方信託帳戶，確認產權過戶完成後才撥付給賣方，保障雙方不會發生「錢到但沒拿到房」或「房過戶但沒拿到錢」的情況。費用約為成交價 0.04–0.06%，性價比極高。