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賣房稅費完整指南
房地合一稅、土地增值稅、自住優惠，賣前一定要算清楚
賣房稅費房地合一稅土地增值稅自住優惠稅費試算
賣房前一定要算清楚稅費
很多人賣房只看成交金額，忘記計算稅費後才是真正入袋的金額。賣房的主要稅費包含：房地合一稅（獲利部分）、土地增值稅（土地漲價部分）、仲介服務費。這三項合計可能佔成交價的 5–30%，差異極大，取決於持有年限和獲利金額。
房地合一稅稅率（2021年7月後適用的2.0版）
| 持有年限 | 稅率（個人） | 備註 |
|---|---|---|
| 未滿 2 年 | 45% | 短期炒房重稅 |
| 2 年以上未滿 5 年 | 35% | — |
| 5 年以上未滿 10 年 | 20% | — |
| 10 年以上 | 15% | — |
| 自住（設籍滿 6 年） | 10%（超過 400 萬部分） | 400 萬以內免稅 |
房地合一稅怎麼計算？
課稅所得 = 成交金額 − 取得成本 − 費用（仲介費、代書費、裝潢費等）− 土地漲價總數額。得出課稅所得後，乘以對應稅率，即為應繳房地合一稅。重要：取得成本包含購買總價 + 過戶時繳的稅費（契稅等）+ 持有期間主要裝潢費用（需有憑證）。
保留裝潢費用的收據和發票！這些費用可列入成本扣除，直接減少課稅所得，省下的稅金可能遠超過你保存發票的麻煩。
自住房地合一稅優惠資格
- 1必須符合：①個人名義 ②本人、配偶或未成年子女設籍於該房屋 ③設籍期間持有並居住滿 6 年
- 2出售前 6 年內：不得出租、不得作為非自住用途（如公司登記、事務所）
- 3優惠稅率：課稅所得 400 萬以內免稅；超過 400 萬部分按 10% 課稅
- 4限制：每人每 10 年只能適用一次自住優惠
- 5遷出設籍不影響年限計算，但需維持持有（不能轉賣再設籍）
土地增值稅稅率
| 土地漲幅（倍數） | 稅率 | 備註 |
|---|---|---|
| 未超過 100% | 20% | — |
| 100%–200% | 30% | 超過部分累進 |
| 超過 200% | 40% | — |
| 自用住宅優惠 | 10% | 一生一次或一生一屋，需符合條件 |
土地增值稅自用住宅優惠條件
- 1「一生一次」：稅率 10%，無次數限制但終身只能用一次
- 2「一生一屋」：每次出售均可適用，但須名下僅持有一戶且持有一定年限
- 3申請方式：向地政事務所申報土地移轉時勾選申請
- 4注意：與房地合一稅的自住優惠是分開計算的兩種稅
稅費計算複雜，建議在決定出售前委請代書或稅務顧問試算實際應納金額，再決定合理的委售底價。若不確定是否符合自住優惠，也可先詢問地政事務所。
本文依現行台灣法規整理，如有法規變動，請以政府機關公告為準。 利率及稅率數字僅供參考，實際條件依各機構規定。